Reforma a la Ley de Inquilinato, ocho fallas
El 21 de marzo de 2026 la Comisión de Justicia aprobó, por unanimidad, el informe para primer debate de la reforma a la Ley de Inquilinato. Se presenta como un ajuste técnico que no toca la estructura vigente de la ley. El Pleno debatió el proyecto en primer debate el 22 de abril de 2026, y hoy se encuentra de vuelta en la Comisión de Justicia, a la espera del informe para segundo y definitivo debate. El articulado dice otra cosa. Encontramos ocho fallas que, sin corrección en segundo debate, generarán más litigios de los que resuelven.
Falla 1. Una norma con dos textos duplica la forma del contrato
El artículo 3 agrega el artículo 2.2, “Forma del contrato de arrendamiento”, que permite contratos verbales o escritos. El proyecto no deroga el artículo 27 vigente, que regula lo mismo bajo “Formas de los Contratos”. La misma ley termina regulando dos veces un mismo punto, y eso abre la puerta a lecturas contradictorias que solo favorecen a quien litiga de mala fe.
En la práctica. Pedro alquila un departamento sin firmar nada, algo que la ley permite. Ante un pago atrasado, cada abogado invoca un artículo distinto, el 27 o el nuevo 2.2, para decir lo mismo. El juez pierde tiempo en una discusión que la ley debió evitarle.
Criterio recomendado: Derogar el artículo 27 de la Ley de Inquilinato.
Falla 2. La reforma choca contra el COGEP
El nuevo artículo 2.2 exige probar la existencia y condiciones del contrato ante el Código Civil y el COGEP cuando no hay contrato escrito. Pero la Disposición Transitoria Primera vigente ya resuelve eso con la Declaración Juramentada de Arrendamiento, una presunción que exime de prueba al arrendador según el artículo 163.4 del COGEP. El proyecto no la deroga. Quedan dos regímenes probatorios incompatibles en la misma ley.
En la práctica. María arrienda una habitación sin contrato escrito. A los dos años la inquilina deja de pagar y María acude al juez con la Declaración Juramentada, confiando en que no necesita más prueba. Bajo la reforma, el abogado de la inquilina puede alegar que el 2.2 la obliga a probar la existencia y condiciones del contrato de arrendamiento.
Criterio recomendado: Eliminar el último inciso del artículo 2.2 agregado en la propuesta de reforma de la Ley de Inquilinato.
Falla 3. La multa al arrendador incumplido baja sin justificación
El artículo 4 reforma el artículo 6 vigente y baja de tres pensiones locativas a una sola la sanción al arrendador que obliga al inquilino a desocupar el inmueble por incumplimientos del arrendador. El informe no explica el recorte. Una ley pensada para proteger al arrendatario reduce en dos tercios el único desincentivo económico real contra el arrendador incumplido.
En la práctica. Los esposos Vera alquilan una casa y el arrendador les corta el agua para presionarlos a desocupar antes de tiempo. Terminan mudándose a medio contrato, con el costo de una mudanza de emergencia. La ley vigente los indemnizaba con tres pensiones; la reforma deja solo una.
Criterio recomendado: Incrementar en el último inciso del artículo 6 de la propuesta de reforma la indemnización al inquilino con una suma equivalente a tres pensiones locativas mensuales.
Falla 4. Reparaciones sin castigo, un incentivo perverso
El artículo 5 reforma el artículo 7 de la Ley de Inquilinato vigente, eliminando dos factores clave, el recargo del 10% sobre reparaciones que el arrendador debe ejecutar por culpa del arrendatario, y su derecho a exigir la terminación del contrato. Sin sanción ni consecuencia contractual, la reforma no corrige el incumplimiento del inquilino, lo vuelve gratuito.
En la práctica. Jorge daña la instalación eléctrica de su departamento y se niega a repararla durante meses. El arrendador paga la reparación y, bajo la reforma, solo puede pedirle a Jorge que devuelva lo gastado, sin recargo y sin poder demandar la terminación del contrato.
Criterio recomendado: Incrementar en el último inciso del artículo 7 de la propuesta de reforma el derecho del arrendador de exigir al arrendatario el reembolso del valor invertido en las reparaciones más un 10%, y el derecho de demandar la terminación del contrato de arrendamiento.
Falla 5. La puerta trasera más peligrosa, desaparece el límite al canon
Es la falla más grave. Al reformar íntegramente el artículo 17, estableciendo la obligación de las Notarías de inscribir y llevar archivo cronológico de los contratos de arrendamiento, el proyecto elimina de facto el Título IV vigente, “De la Fijación de las Pensiones de Arrendamiento”, que calcula el canon máximo según el avalúo catastral del inmueble. Sin ese límite, el arrendador podría fijar el canon a su entera discreción, lo contrario de lo que garantiza el artículo 375.7 de la Constitución al garantizar contratos “a un precio justo y sin abusos”. Además, sin el certificado de fijación de canon que exige el artículo 47 vigente, la reforma vuelve inaplicable el requisito para demandar al inquilino.
En la práctica. Los recién casados Salazar buscan su primer departamento y el arrendador les pide un canon muy por encima del valor de mercado, sin relación con el avalúo catastral. Con la reforma no hay techo legal al que apelar, el precio lo fija el arrendador a su arbitrio.
Criterio recomendado: El texto del artículo 6 de la propuesta de reforma de la Ley de Inquilinato, en lugar de “Refórmese”, debe decir “Agréguese a continuación del artículo 17 de la Ley de Inquilinato, lo siguiente:”
Falla 6. El derecho de subrogación queda mal ubicado y sin definir
El artículo 7 del proyecto agrega el numeral 23.1, “Derecho de Subrogación del Arrendatario”, que permite al inquilino, con autorización previa de un Juez, Laudo Arbitral o Acta de Mediación, ejecutar reparaciones a costa del arrendador y descontar el monto invertido más un 10% de “recargo” de las pensiones de arrendamiento. El problema es de ubicación: el numeral queda junto al artículo 23, que regula la rebaja permanente de pensiones por mal estado del inmueble, un derecho distinto y de efecto continuo, no puntual. Tampoco define si el incremento del 10% que siempre es un recargo, es por concepto de sanción al arrendador o indemnización al arrendatario.
En la práctica. A Andrés se le daña el calefón y el arrendador ignora sus reclamos durante dos meses. Con autorización judicial, Andrés repara por 300 dólares e intenta descontar 330 de la renta siguiente. El arrendador disputa el recargo, con razón, la reforma nunca aclara por que concepto es el pago del 10% adicional.
Criterio recomendado: Trasladar el Derecho de Subrogación del Arrendatario a continuación del artículo 6 de la Ley de Inquilinato, que regula las sanciones al arrendador incumplido y reemplazar la palabra “recargo” por sanción o indemnización.
Falla 7. La garantía se exige devolver de forma imposible
El artículo 8 del proyecto agrega un segundo inciso al artículo 27, que exige al inquilino entregar una garantía de hasta dos cánones de arrendamiento para responder por el estado del inmueble, con devolución “de forma inmediata” al terminar el contrato. La devolución inmediata es materialmente imposible ya que el arrendador necesita verificar el estado del inmueble antes de restituir el valor de la garantía. Tampoco regula qué ocurre si el daño es menor, igual o mayor al valor de la garantía, ni exige la intervención de un perito acreditado para cuantificarlo.
En la práctica. Camila entrega el departamento el día 30 y espera la devolución de su garantía ese mismo día. El arrendador necesita una semana para verificar si las paredes tienen manchas de humedad o si hay alguna chapa dañada. Sin plazo definido ni perito obligatorio, lo que debería ser un trámite objetivo se convierte en una disputa de palabra sobre cuánto se retiene.
Criterio recomendado: Fijar en el último inciso del artículo 27 agregado en la propuesta de reforma, un plazo de quince días para la restitución del valor de la garantía, exigir la intervención de un perito registrado en el Consejo de la Judicatura para cuantificar daños y regular expresamente los tres escenarios, daño menor, igual o mayor al valor recibido en garantía.
Falla 8. La mediación obligatoria se contradice a sí misma
El artículo 9 agrega el inciso 47.1, “Mediación en materia de Inquilinato”, que en su primer párrafo establece que las controversias “podrán” (voluntad) someterse a mediación y en el párrafo siguiente manda que las partes “deberán” (obligatoria) comparecer a mediación como requisito previo a la acción judicial. La contradicción entre “podrán” y “deberán” destruye el principio de voluntariedad que sustenta la institución de la mediación. El mismo artículo agrega el inciso 47.2 con ocho materias susceptibles de mediación, en las cuales las materias de los numerales 6. y 7. están repetidas y omite conflictos frecuentes como el peligro de destrucción del inmueble, transferencia de dominio del inmueble o el fallecimiento del inquilino. El inciso 47.4, “Suspensión del proceso judicial”, resulta improcedente bajo la lectura obligatoria, no podría existir un juicio que suspender, con la obligatoriedad de mediación previa a iniciar el juicio. El inciso 47.5, “Cláusula de mediación”, repite lo ya dispuesto en el segundo párrafo del 47.1.
En la práctica. Verónica dejó de pagar la renta hace tres meses y ya desocupó el inmueble; ambas partes saben que no queda nada que negociar. Bajo la lectura obligatoria del texto, de todas formas deben pasar por semanas de citaciones precias a las audiencias de mediación, antes de que el arrendador pueda demandar el pago.
Criterio recomendado: En el inciso 47.1 definir la mediación como voluntaria u obligatoria, no ambas a la vez; eliminar el inciso 47.5 por duplicar el 47.1 segundo párrafo; unificar los dos numerales repetidos del inciso 47.2; e incluir en la lista de materias mediables los conflictos ya previstos en los artículos 30, 31 y 32 de la Ley de Inquilinato vigente.
OPORTUNIDAD DE ORO PERDIDA. El desahucio por transferencia de dominio del inmueble, sigue sin ser título de ejecución
La Ley de Inquilinato da al inquilino tres meses para desocupar un inmueble vendido a un nuevo propietario. Desde que el Código Orgánico General de Procesos eliminó los Juzgados de Inquilinato en 2016, es un Notario quien formaliza la notificación del desahucio, pero un Notario carece de jurisdicción para dictar resolución judicial alguna. Si el inquilino no desocupa vencido el plazo, el nuevo propietario debe demandar ante un Juez Civil, aunque la propia Corte Nacional de Justicia, mediante oficio 171-2020-P-CPJP-YG, ya señaló que la terminación del contrato opera automáticamente y que el juez debe disponer la desocupación sin necesidad de iniciar un procedimiento de conocimiento.
El problema es que el COGEP no reconoce la escritura de desahucio por transferencia de dominio, contentiva de las notificaciones practicadas por el Notario al inquilino, en que le concede el plazo de tres meses para desocupar el inmueble, como “título de ejecución”, de modo que el inciso cuarto del artículo 366 del COGEP queda inaplicable en la práctica dentro de un desahucio por transferencia de dominio del inmueble. Ahí está la oportunidad de oro que el proyecto desperdicia, ya que mientras invierte esfuerzo legislativo en sustituir referencias normativas y ajustar redacciones, deja intacto el único cambio que sí trascendería en la vida de arrendadores y compradores, reconocerle al desahucio por transferencia de dominio el carácter de título de ejecución. Esa reforma, por sí sola, daría seguridad jurídica a todo el sistema de compraventa de inmuebles arrendados.
En la práctica. Los Mendoza compran una casa habitada por un inquilino. El Notario notifica el desahucio, transcurren los tres meses y el inquilino no entrega el inmueble. Pese a haber cumplido cada paso que exige la ley, los Mendoza deben iniciar una demanda ordinaria y esperar años, a que un juez resuelva lo que, en los hechos, ya estaba resuelto.
Criterio recomendado: Agregar al final del segundo inciso del artículo 48 de la Ley de Inquilinato que la escritura pública contentiva de las notificaciones practicadas por el Notario dentro del desahucio por transferencia de dominio, cuando no exista oposición sustentada, tendrá los efectos de Título de Ejecución conforme al numeral 11 del artículo 363 del COGEP. Si existe oposición, deberá entonces sustanciarse la causa vía procedimiento sumario.
La conclusión que el informe calla
Un proyecto que se presenta como una simple actualización de remisiones normativas, como por ejemplo cambiar “Código de Procedimiento Civil” por “COGEP”, cambiar dólares por sucres, termina alterando el equilibrio central de la relación arrendaticia, introduciendo normativa intrascendente que consta hace décadas en la Ley de Inquilinato, por ejemplo cómo se prueba el contrato, cuánto cuesta incumplirlo, cuánto puede cobrarse por él, qué pasa cuando el inmueble cambia de dueño, introduciendo la Mediación que pretende trasformarla de su origen voluntario a obligatorio y dejando sin reformar la trascendente fase de ejecución del Desahucio por transferencia de dominio. El Pleno todavía puede corregir en segundo debate lo que la Comisión aprobó sin advertirlo.